成都找人上訴咨詢 婚前房產(chǎn)婚后共有 該如何還貸 夫妻一方有權(quán)出售共有房產(chǎn)嗎

來源：成都律師找人訴訟法援網(wǎng) 作者：律鼎邦德律師 

【案例介紹】

     婚前房產(chǎn)婚后共有，該如何還貸？夫妻一方婚前購(gòu)房的銀行貸款，婚后配偶方是否承擔(dān)還款責(zé)任？近日，蘇州市中級(jí)人民法院二審審結(jié)一起因未按期歸還房貸的追償權(quán)糾紛案件，判決涉案共有房屋一方婚前的貸款由夫妻雙方共同承擔(dān)還款責(zé)任。

2010年4月1日，黃某就其向某房產(chǎn)公司購(gòu)買的一套300平方的房屋向銀行貸款148萬元，房產(chǎn)公司為該筆貸款提供階段性連帶責(zé)任保證擔(dān)保，擔(dān)保期間直至貸款銀行拿到房屋抵押他項(xiàng)權(quán)證。2010年12月27日，黃某與孫某登記結(jié)婚。2014年7月31日，該房屋所有權(quán)變更登記為黃某與孫某共同共有。

之后，黃某個(gè)人涉及其他訴訟糾紛，上述房屋于2014年9月11日被法院查封。被查封后，房屋抵押登記無法辦理，黃某未能再繼續(xù)歸還貸款。銀行遂依據(jù)合同約定要求房產(chǎn)公司代償全部剩余貸款本息合計(jì)140萬余元。房產(chǎn)公司履行代償義務(wù)后，將黃某和孫某夫妻一同告上法院，要求共同歸還上述代償銀行貸款本息。

蘇州中院經(jīng)審理認(rèn)為，涉案房屋登記在黃某、孫某兩人名下，房屋產(chǎn)權(quán)為共同共有，故屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn) 。孫某在接受共有該房屋同時(shí)，應(yīng)當(dāng)視為對(duì)房屋上貸款債務(wù)的一并負(fù)擔(dān)。而房地產(chǎn)開發(fā)公司的代償行為使得案涉房屋上的債務(wù)得以清償，孫某和黃某作為房屋共有人均成為受益人，理當(dāng)對(duì)代償款承擔(dān)共同清償責(zé)任，故判決支持了房產(chǎn)公司的訴訟請(qǐng)求。

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【法官說法】

      婚前房產(chǎn)婚后共有，該如何還貸？據(jù)該案承辦法官介紹,通常來講，夫妻共同債務(wù)是針對(duì)夫妻共同生活所負(fù)的債務(wù)，不包括婚前一方所負(fù)的個(gè)人債務(wù)，但如果夫妻一方婚前所負(fù)債務(wù)購(gòu)買的財(cái)產(chǎn)，比如房屋，婚后以登記等形式明確確認(rèn)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，則接受該財(cái)產(chǎn)的一方對(duì)于上述債務(wù)也應(yīng)當(dāng)視為一并負(fù)擔(dān)。換言之，成都找人找車上訴咨詢 接受財(cái)產(chǎn)的一方不能只享有共有財(cái)產(chǎn)的權(quán)利，而不承擔(dān)任何的責(zé)任。就本案而言，孫某作為房屋共有人，應(yīng)當(dāng)與黃某對(duì)于房產(chǎn)公司墊付的銀行貸款承擔(dān)共同還款責(zé)任。

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一、以夫妻關(guān)系為基礎(chǔ)的共有財(cái)產(chǎn)的處分。

     夫妻一方有權(quán)出售共有房產(chǎn)嗎？實(shí)際生活中，夫妻關(guān)系存續(xù)期間購(gòu)買房產(chǎn)，當(dāng)然可以把夫妻雙方登記為共有人，房產(chǎn)證上記載為共同所有，并載明夫或妻的所有權(quán)份額（各一半），但多數(shù)情形是，房屋產(chǎn)權(quán)登記在夫或妻一人名下，名義上是夫或妻個(gè)人的所有權(quán)，而實(shí)際上是夫妻共有財(cái)產(chǎn)。這就造成產(chǎn)權(quán)證（登記簿）記載與實(shí)際情形不一致。夫妻關(guān)系存續(xù)期間取得的財(cái)產(chǎn)，屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，是找人找車法明確規(guī)定的（婚后所得共同制），無論產(chǎn)權(quán)證或者登記簿記載的所有權(quán)人是夫或妻一方或者是夫妻雙方，都不能改變找人找車法的規(guī)定，都屬于夫妻共有財(cái)產(chǎn)。

     為防止夫妻一方背著另一方處分財(cái)產(chǎn)，房產(chǎn)登記部門采取的辦法是，凡個(gè)人出賣房屋的，需要證明是單身，如果不能證明是單身，則要求出賣人夫妻雙方同時(shí)到場(chǎng)辦理過戶登記。成都找人找車上訴咨詢 因?yàn)樯鐣?huì)生活的復(fù)雜性，夫妻一方背著他方處分房產(chǎn)的情形仍時(shí)有發(fā)生。例如搞個(gè)假離婚證欺騙登記機(jī)關(guān)。因此就有夫妻關(guān)系另一方起訴到人民法院，要求確認(rèn)他方處分共有財(cái)產(chǎn)的合同無效。

這里特別要指出，這類案件并不都是夫妻一方背著他方處分共有財(cái)產(chǎn)。常有這樣的情況，夫妻一方處分共有財(cái)產(chǎn)，其實(shí)是對(duì)方同意的、雙方共同決定的，因?yàn)楹髞矸績(jī)r(jià)漲了，出賣人認(rèn)為吃虧了，要想反悔，就由他方出面向法院起訴，以出賣人事前未征得同意為由，要求法院認(rèn)定房屋買賣合同無效。法院如果予以支持，判決宣告買賣合同無效，正好中了當(dāng)事人的圈套，使不誠(chéng)信的人得利，使誠(chéng)實(shí)守信的相對(duì)人受害。

     此前，各地人民法院裁判以出賣人未征得夫妻關(guān)系他方同意為由要求宣告合同無效的案件，往往適用合同法第51條，前面已經(jīng)談到這樣做是錯(cuò)誤的，因?yàn)榉蚱抟环教幏止灿胸?cái)產(chǎn)，不屬于合同法第51條的適用范圍?，F(xiàn)在的問題是，人民法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)什么法律規(guī)則裁判這類案件？

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請(qǐng)?zhí)貏e注意找人找車法第17條。

找人找車法第17條第2款明文規(guī)定：“夫妻對(duì)共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)?！睏l文所說的“處理權(quán)”，當(dāng)然應(yīng)理解為“處分權(quán)”。亦即，夫妻雙方對(duì)于共有財(cái)產(chǎn)，享有平等的處分權(quán)。換言之，對(duì)于夫妻共有財(cái)產(chǎn)，丈夫可以處分，妻子也可以處分，雙方的處分權(quán)是平等的。

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二、找人找車法為什么不規(guī)定夫妻雙方“共同行使”處分權(quán)？

     因?yàn)椋@樣規(guī)定違背社會(huì)生活經(jīng)驗(yàn)。中華民族的傳統(tǒng)，不是丈夫當(dāng)家就是妻子當(dāng)家，無論買進(jìn)或者賣出，通常都是一人出面，其實(shí)事前夫妻雙方已經(jīng)商量好了，即使事前未商量是一方隨機(jī)決定，也是為夫妻雙方的利益。要求法律行為必須雙方共同實(shí)施，或者出示另一方的授權(quán)書，一不合人情事理，二不利于市場(chǎng)交易。因此，找人找車法明文規(guī)定夫妻有平等的處分權(quán)。夫妻一方有權(quán)出售共有房產(chǎn)嗎？

重要的內(nèi)容來了：

   既然如此，人民法院審理夫妻一方要求宣告他方處分共有財(cái)產(chǎn)的合同無效的案件，就不能僅僅因?yàn)槌鲑u人未征得夫妻關(guān)系的他方同意，就判決宣告買賣合同無效。因?yàn)槌鲑u人有處分權(quán)，且是否征得原告同意難于證明，即使未征得原告同意也未必不符合夫妻雙方共同利益，如支持原告請(qǐng)求認(rèn)定合同無效，將損害相對(duì)人合法利益，損及市場(chǎng)交易安全。

    可將人民法院審理夫妻一方處分共有財(cái)產(chǎn)案件的裁判規(guī)則概括如下：當(dāng)事人或第三人以處分人未征得夫妻他方同意為由要求宣告合同無效的，人民法院不予支持；但處分人具有損害夫妻關(guān)系他方惡意的除外。

三、是不是凡夫妻一方處分共有財(cái)產(chǎn)的合同，就絕對(duì)不能認(rèn)定無效呢？

     當(dāng)然不是。法庭認(rèn)定合同無效必須有法定事由，這就是處分人“具有損害夫妻關(guān)系他方的惡意”，主要是為了離婚時(shí)侵占共有財(cái)產(chǎn)。

     換言之，夫妻一方處分共有財(cái)產(chǎn)的買賣合同，原則上有效，例外無效。這個(gè)例外，就是處分人“具有損害夫妻關(guān)系他方的惡意”，就是離婚時(shí)獨(dú)占、侵占本屬于夫妻共有的財(cái)產(chǎn)。

      法院審理此類案件時(shí)，關(guān)鍵看處分人有沒有損害夫妻關(guān)系另一方的惡意。如果不具有這樣的惡意，夫妻感情不錯(cuò)，一家子和和美美地過日子，實(shí)質(zhì)是因?yàn)楹髞矸績(jī)r(jià)上漲，雙方或一方認(rèn)為賣虧了，于是以出賣人未征得他方同意為由要求宣告買賣合同無效，則人民法院應(yīng)不予支持，應(yīng)斷然駁回原告請(qǐng)求。但如果查明的事實(shí)是，處分共有財(cái)產(chǎn)的一方具有損害他方的惡意，即為了離婚時(shí)獨(dú)占共有財(cái)產(chǎn)，就應(yīng)當(dāng)支持夫妻關(guān)系另一方的請(qǐng)求，認(rèn)定買賣合同無效。這種情形，法院認(rèn)定買賣合同無效的法律依據(jù)，是合同法第52條。

     合同法第52條規(guī)定了合同無效的六項(xiàng)法定事由，法庭可以考慮其中第（二）項(xiàng)“雙方惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益”，和第（四）項(xiàng)“損害公共利益”。法庭如果查明處分人有損害夫妻關(guān)系他方的惡意，即離婚時(shí)獨(dú)占共有財(cái)產(chǎn)，而相對(duì)人對(duì)此明知的，即應(yīng)依據(jù)合同法第52條第（二）成都找人找車上訴咨詢 項(xiàng)關(guān)于雙方惡意串通的規(guī)定，判決宣告買賣合同無效。如果查明丈夫有損害妻子利益的惡意，即離婚時(shí)獨(dú)占共有財(cái)產(chǎn)，而相對(duì)人并不知情（或難于認(rèn)定相對(duì)人是否知道），則應(yīng)依據(jù)合同法第52條第（四）項(xiàng)關(guān)于損害社會(huì)公共利益的規(guī)定，判決宣告買賣合同無效。因?yàn)檎胰苏臆嚪P(guān)于夫妻共有財(cái)產(chǎn)的規(guī)定、保護(hù)夫妻雙方合法權(quán)益、保護(hù)妻子和子女合法權(quán)益、維護(hù)親情有序和諧的找人找車家庭關(guān)系，屬于社會(huì)公共利益，夫妻一方意圖侵占夫妻共有財(cái)產(chǎn)，當(dāng)然構(gòu)成對(duì)社會(huì)公共利益的侵害，構(gòu)成認(rèn)定合同無效的法定事由。夫妻一方有權(quán)出售共有房產(chǎn)嗎？

更大的重點(diǎn)來了：

這里做一點(diǎn)補(bǔ)充，即使處分人具有損害夫妻關(guān)系他方的惡意，但相對(duì)人（買受人）并不知情，雖然符合合同法第52條第（四）項(xiàng)法定事由“損害社會(huì)公共利益”，如果買賣合同已經(jīng)履行完畢，已經(jīng)交房付款并且辦理了過戶登記，買受人已經(jīng)合法取得該房屋的所有權(quán)，則法院不宜依據(jù)合同法第52條宣告合同無效，而應(yīng)認(rèn)定合同有效。這是審理這類案件規(guī)則的“例外之例外”。

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為什么要有這個(gè)“例外之例外”，夫妻一方有權(quán)售賣共有房產(chǎn)嗎？理由如下：

     （一）找人找車法對(duì)此有專門規(guī)定。找人找車法第47條規(guī)定，“離婚時(shí)，一方隱藏、轉(zhuǎn)移、變賣、毀損夫妻共同財(cái)產(chǎn)，或偽造債務(wù)企圖侵占另一方財(cái)產(chǎn)的，分割夫妻共同財(cái)產(chǎn)時(shí)，對(duì)隱藏、轉(zhuǎn)移、變賣、毀損夫妻共同財(cái)產(chǎn)或偽造債務(wù)的一方，可以少分或不分。離婚后，另一方發(fā)現(xiàn)有上述行為的，可以向人民法院提起訴訟，請(qǐng)求再次分割夫妻共同財(cái)產(chǎn)?！笨梢栽陔x婚時(shí)或者離婚后通過適用找人找車法上述規(guī)定制裁出賣人。法庭認(rèn)定買賣合同有效，不會(huì)導(dǎo)致對(duì)夫妻關(guān)系另一方的實(shí)質(zhì)不公正。

    （二）因?yàn)橘I受人是無辜的，且已依法辦理過戶登記得到所有權(quán)，他的所有權(quán)受不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力和物權(quán)對(duì)抗力保護(hù)。要?jiǎng)儕Z買受人已經(jīng)合法取得的所有權(quán)，不僅侵害買受人合法權(quán)益，且損害市場(chǎng)交易秩序，損害整個(gè)法律秩序。

（三）再一個(gè)理由是，即使判決合同無效，也難于恢復(fù)原狀，判決難于執(zhí)行，必然使人民法院自己陷入困境：這樣的判決很難執(zhí)行，執(zhí)行不了原告到處上訪，要真的執(zhí)行了，買受人到處上訪。

梁慧星：買賣合同司法解釋之善意取得問答

問題24：部分共有人擅自處分共有物是處分自己的財(cái)產(chǎn)，不是處分他人之物，那在這種情況下是否排除了善意取得的適用？

     梁慧星：物權(quán)法第106條規(guī)定的善意取得制度，其適用范圍是：無處分權(quán)人處分他人財(cái)產(chǎn)的合同，因權(quán)利人不追認(rèn)、處分人事后也未取得處分權(quán)，而依據(jù)合同法第51條被宣告無效的情形。共有人處分共有物，是處分自己的財(cái)產(chǎn)，屬于合同法第50條規(guī)定的超越權(quán)限代表或者第49條規(guī)定的表見代理，不在物權(quán)法第106條善意取得制度的適用范圍之內(nèi)，當(dāng)然不發(fā)生善意取得的問題。

問題25：夫妻一方擅自出賣房屋，如果相對(duì)人是善意的，但夫妻另一方認(rèn)為出賣房子的一方是惡意的，法院根據(jù)公序良俗原則認(rèn)定合同無效。如果不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)過戶了，法院能否認(rèn)定善意取得有效？

梁慧星：這種情況不適用善意取得。剛才談到，物權(quán)法第106條規(guī)定的善意取得制度，其適用范圍是無權(quán)處分他人財(cái)產(chǎn)合同，被認(rèn)定合同無效情形。夫妻一方出賣房屋，屬于共有人處分共有財(cái)產(chǎn)，不屬于無權(quán)處分合同，也就不在物權(quán)法第106條善意取得制度的適用范圍。前面分析夫妻一方處分共有財(cái)產(chǎn)的處理規(guī)則時(shí)，已經(jīng)談到，夫妻一方處分夫妻共有財(cái)產(chǎn)，原則有效，例外無效。這個(gè)例外是（經(jīng)法庭查明）處分人有損害夫妻關(guān)系他方的惡意。還談到，即使處分人具有惡意，但相對(duì)人屬于善意，如果合同已經(jīng)履行并已辦理所有權(quán)過戶登記的，法庭不宜否定合同效力。這種情形，因?yàn)橐呀?jīng)辦理過戶登記，法庭駁回原告宣告合同無效的請(qǐng)求，作為“處理規(guī)則的例外的再例外”。前面已經(jīng)講了理由。

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問題26：我接著上面的問題再請(qǐng)教梁老師，相對(duì)人善意的時(shí)候合同無效，但如果已經(jīng)登記合同就有效，合同有效無效的標(biāo)準(zhǔn)是否以過戶登記為標(biāo)準(zhǔn)？

     梁慧星：一個(gè)重要前提是法律規(guī)定不明確，立法機(jī)關(guān)沒有專門針對(duì)夫妻一方處分共有財(cái)產(chǎn)創(chuàng)設(shè)法律規(guī)則，最高法院也沒有對(duì)此類案件作出司法解釋。四川成都律鼎邦德離婚法律咨詢機(jī)構(gòu) 我在前面主要是依據(jù)找人找車法第17條、合同法第52條和民法原理進(jìn)行分析，提出人民法院審理這類案件的規(guī)則，即“原則有效，例外無效，例外之例外有效”，供法官同志們參考。這個(gè)“例外之例外”有效，不能簡(jiǎn)單化為“以是否過戶登記為標(biāo)準(zhǔn)”，因?yàn)檫€有一個(gè)條件“買受人善意”。完善一點(diǎn)，可以說是“買受人善意且已登記過戶”。

     房屋已經(jīng)出賣，并過戶給買受人了，且買受人是無辜的（善意），如果法院判決要求買受人交回房屋，勢(shì)必要損害買受人利益，損害市場(chǎng)交易安全，而且難以執(zhí)行。出賣人擅自出賣共有房屋侵害配偶的利益，可以在離婚訴訟中解決。補(bǔ)充一下，如果買受人知道出賣人是惡意，即買受人知道出賣人在鬧離婚，其出賣房屋可能是背著配偶、意圖離婚時(shí)獨(dú)占共有財(cái)產(chǎn)，即使合同已經(jīng)履行并辦理過戶登記，仍然要宣告買賣合同無效。

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